Informació general sobre habitatge

PER COMPRAR UN HABITATGE

Consells a tenir en compte per la compra d'un habitatge.

Que cal saber? Que cal fer?

Abans de comprar un habitatge


Mesurar les possibilitats econòmiques
Abans de decidir-nos per la compra d’un habitatge, és important tenir en compte una sèrie d’aspectes que ajudaran que la compra sigui tan reflexiva com sigui possible i, per tant, es faci sota criteris de consum responsable.


En la majoria d’ocasions, per poder pagar la compra de l’habitatge caldrà un préstec hipotecari. La hipoteca és el rebut fix mensual més gran que tindrem; per tant, cal mesurar les nostres possibilitats econòmiques.


Com a consumidors, un dels principals problemes amb què ens podem trobar és el sobreendeutament.


Cal assegurar-nos que podrem pagar la quota resultant del préstec, ja que, si optem per una hipoteca d’interès variable, estarà subjecta a fluctuacions al llarg dels anys.


És recomanable que la part que destinem al pagament mensual de la hipoteca no superi una tercera part dels ingressos mensuals.


Als efectes del pressupost final, cal tenir en compte que la compravenda d’un habitatge genera unes despeses (taxació, IVA, honoraris de notari i registre, etc.) que poden arribar a representar un 12% sobre el preu de venda de l’habitatge.


Elements bàsics del préstec hipotecari:


El tipus d’interès, que pot ser:
• de tipus fix: el tipus d’interès es manté constant durant tota la vigència del préstec,
• de tipus mixt: durant els primers anys el tipus d’interès es manté constant però, un cop superat aquest termini inicial, es reconverteix en un tipus variable, i
• de tipus variable: el tipus d’interès es determina sumant a l’índex de referència el diferencial que s’hagi pactat amb l’entitat. Les revisions s’acostumen a fer cada 6 o 12 mesos.
Les comissions:
Els préstecs hipotecaris, com qualsevol producte financer, estan subjectes al cobrament de comissions.
A tenir en compte
• No sempre el nostre banc o caixa ens donarà les millors condicions. És recomanable comparar entre diferents entitats financeres i negociar al màxim la rebaixa de les comissions.
• No és obligatori contractar altres productes financers per aconseguir que ens concedeixin la hipoteca.
• Totes les comissions són negociables.
• En l’escriptura del préstec hipotecari, hi han de constar totes les comissions.
• Cal la intervenció d’un notari per formalitzar l’escriptura de la hipoteca que, amb posterioritat, s’inscriurà en el Registre de la Propietat.


Decidir sobre el tipus d’habitatge


Si es tracta d’obra nova, ens haurem d’adreçar a l’empresa promotora, encara que algunes agències immobiliàries també gestionen habitatges de nova construcció.


Si es tracta d’un habitatge de segona mà, ens haurem d’adreçar a una agència immobiliària, tret que en coneguem el venedor i hi gestionem directament la compravenda.


En el moment que entrin en vigor els Registres d’Homologació dels Agents, haureu de comprovar que aquests estiguin convenientment registrats.


Informar-se sobre els elements essencials de l’habitatge


Una bona orientació afavorirà l’estalvi energètic. A la nostra zona, la millor orientació és la nord-sud, ja que és la que permet gaudir de més hores de sol durant tot l’any. Així, aprofitarem la llum i l’escalfor del sol d’una manera més eficient.
L’habitatge ha d’estar tan a prop com sigui possible de la nostra àrea d’influència, i ha de gaudir d’una bona comunicació en transport públic al lloc de treball, a les escoles i a la resta de serveis com ara mercats, farmàcies, metges, poliesportius, zones verdes, etc.


Per afavorir l’aïllament tèrmic i acústic que garanteix més qualitat de vida a l’interior de l’habitatge, és convenient que estigui dotat de vidres dobles, persianes, tendals, etc. A més, els colors, les formes i la composició de l’edifici també en determinen el grau d’aïllament tèrmic: els colors foscos retenen més la calor i els clars redueixen el sobreescalfament.
Hem de comprovar els serveis i equipaments de l’immoble, com ara si té o no ascensor, porter, piscina, àrees verdes o de joc, disponibilitat de pàrquing, etc. El fet que tingui tots o algun d’aquests serveis repercutirà en les despeses comunitàries; per tant, és important assabentar-se’n de l’import.


A tenir en compte


•Cal assegurar-nos que l’habitatge és lluny de zones industrials i de fonts de contaminació acústica (fàbriques, aeroports, etc.).


Compra d’obra nova
Consideracions prèvies


Cal tenir el màxim d’informació possible sobre aspectes bàsics de l’habitatge, com la situació, els metres útils, la ubicació dins l’edifici, els accessos, el nombre de dependències, etc.


En l’oferta de venda s’ha de facilitar, com a mínim, prou informació sobre:
• la identificació de l’habitatge,
• la superfície útil i la dels annexos,
• la referència de la inscripció registral,
• la qualitat de la construcció,
• la titularitat jurídica del venedor,
• les càrregues de l’immoble,
• els serveis de què disposa i les condicions d’ús,
• les despeses de manteniment,
• el preu total de la transmissió,
• les condicions econòmiques i de finançament,
• els tributs que graven la propietat,
• les llicències administratives,
• la data de començament i de finalització de l’obra,
• les dades de la garantia, i
• el projecte executiu de l’edificació.


En una compra sobre plànol, qui compra, en el moment de donar la paga i senyal, no veu físicament l’habitatge, ja que el promotor dóna la informació mitjançant plànols, simulacions per ordinador, etc. En cap cas no sap quin serà el resultat final de l’immoble.


Compra de segona mà
Consideracions prèvies


És important visitar l’immoble diverses vegades en diferents dies i franges horàries. Cal verificar-ne les característiques, la distribució, les dimensions, la superfície útil, etc.


És aconsellable visitar l’habitatge amb un arquitecte o aparellador. A més de comprovar l’estat de l’habitatge, és convenient inspeccionar l’estat de la finca: si està en mal estat o és molt antiga, caldrà rehabilitar-la. Cal observar les façanes, el vestíbul, les escales, els baixants, els celoberts, etc.


En l’oferta de venda s’ha de facilitar, com a mínim, prou informació sobre:
• la identificació de l’agent que intervé en la transacció,
• la superfície útil i la dels annexos,
• la qualitat de la construcció,
• l’antiguitat de l’edifici, els serveis i les instal·lacions, tant individuals com comuns,
• l’estat d’ocupació de l’habitatge,
• la titularitat jurídica del venedor,
• la identificació registral de la finca,
• les càrregues de l’immoble,
• els serveis de què disposa i les condicions d’ús,
• les despeses de manteniment,
• el preu total de la transmissió,
• les condicions econòmiques i de finançament,
• els tributs que graven la propietat, i
• el règim de protecció i el pla d’habitatge al que està acollit, si es tracta d’un habitatge amb protecció oficial.


A tenir en compte


No s’ha de donar cap quantitat ni signar cap document sense tenir aquesta informació.
És imprescindible:


Comprovar la situació registral. Per fer-ho, cal adreçar-se al Registre de la Propietat corresponent i sol·licitar una nota simple. En aquest document figuren les possibles càrregues existents sobre l’immoble: hipoteca, embargaments, etc. També es pot sol·licitar una nota simple per Internet a la pàgina www.registradores.org.


Verificar la situació urbanística. Cal adreçar-se a l’ajuntament corresponent i comprovar que l’immoble no pateix cap tipus d’afectació, com pot ser zona verda, línia de vorera, alçada, etc.


A tenir en compte


Pregunteu al propietari actual, a la resta de veïns o, si cal, a l’administrador, quines obres de manteniment s’han realitzat a la finca i les futures que tenen pensades dur-hi a terme.
• Assegureu-vos que la finca no pateix cap deficiència estructural, com, per exemple, aluminosi.
• Recordeu que, en el moment de la signatura de l’escriptura pública, el venedor haurà d’aportar un certificat de la comunitat de propietaris conforme és al corrent de pagament.
• No doneu cap quantitat, ni signeu cap document, sense haver fet aquestes comprovacions.


En el moment de contractar


És en els contractes mateixos on es produeixen més irregularitats. En moltes ocasions contenen clàusules abusives i, fins i tot, nul·les, que van en perjudici del consumidor.


Abans de signar qualsevol tipus de contracte, és recomanable que sigui revisat per un advocat o per una organització de consumidors, com L’OCUC.


Tipus de contractes


En el mercat immobiliari hi ha majoritàriament tres tipus de contractes:


Contracte de reserva
El seu objectiu és reservar l’habitatge durant un període de temps curt, fins a la signatura del contracte d’arres o de compravenda, a canvi del lliurament d’una quantitat a compte del preu. La quantitat donada en concepte de reserva ha de ser tan baixa com sigui possible, ja que, si el consumidor desisteix de l’operació de compravenda, perd la quantitat abonada.
El contracte de reserva haurà de contenir com a mínim les dades següents:
• identificació de les parts,
• identificació de l’immoble,
• preu i condicions de pagament,
• característiques i condicions de la reserva, i
• data i signatura.


Contracte d’arres
Es formalitza abans de signar la compravenda de l’immoble. Compromet per escrit el comprador i el venedor a complir la seva intenció de compra i de venda, respectivament. Suposa assumir les obligacions següents:
• el venedor ha de vendre l’habitatge al preu pactat i dins del termini establert,
• el comprador ha de comprar l’habitatge al preu pactat i dins del termini establert.
A tenir en compte
• La quantitat que habitualment es demana en concepte d’arres és d’un 10% de l’import total de venda.
• Fixeu un termini ampli per a la data màxima de la signatura de l’escriptura, sobretot en aquells casos en què calgui un finançament hipotecari.


Contracte privat de compravenda
El venedor i el comprador formalitzen per escrit la compravenda. Posterior­ment, el contracte s’haurà d’elevar a escrip­tura pública i inscriure-la en el Registre de la Propietat, però des del moment de la signatura té plena validesa entre les parts.
En cas d’incompliment per qualsevol de les parts, l’altra podrà exigir el compliment del contracte o la resolució, amb la correspo­nent indemnització, que acostuma a fixar-se en el contracte mateix.


Contingut mínim que el contracte haurà de recollir:
• nom i dades del venedor o intermediari,
• nom i dades del comprador,
• identificació de l’habitatge,
• descripció de l’habitatge amb la superfície útil,
• referència registral de l’immoble,
• elements o accessoris que formin part de la compravenda: aparcaments, trasters, etc.,
• preu total de la compravenda,
• forma i terminis de pagament i dates de venciment,
• si l’habitatge és o no lliure de càrregues,
• data de formalització de l’escriptura pública,
• data de possessió o lliurament de claus,
• despeses i impostos a càrrec del comprador,
• despeses i impostos a càrrec del venedor
• penalització en cas d’incompliment de les parts, i
• data, lloc i signatura.
El venedor ha d’aportar la documentació següent:
• la cèdula d’habitabilitat o la cèdula de qualificació definitiva en cas de protecció oficial,
• l’escriptura de declaració d’obra nova i divisió horitzontal,
• els estatuts de la comunitat de propietaris,
• el certificat d’aptitud si l’edifici ha estat obligat a passar la inspecció tècnica,    
• nota simple informativa del registre de la propietat actualitzada,
• un document que acrediti que l’habitatge està al corrent de pagament de les despeses comunitàries, i de les despeses aprovades pendents de repartir,
• la documentació necessària per contractar els serveis i els subministraments, i
• les garanties per danys materials ocasionats per vicis o defectes de la construcció, especificant qui n’és el garant, el titular de la garantia, els drets del titular i el termini de durada, en cas que siguin vigents.
En cas de compravenda d’obra nova o d’un habitatge objecte de rehabilitació integral, caldrà, a més, que el venedor aporti la documentació següent:
• el plànol de situació de l’edifici,
• el plànol de l’habitatge amb la superfície útil i la construïda,
• els mesuraments dels annexos diferenciats,
• la memòria de qualitats, i
• la documentació relativa a la hipoteca, en el cas que estigui constituïda.
El promotor ha de lliurar al comprador o al president de la comunitat de propietaris el llibre de l’edifici.


Les despeses derivades de l’obtenció d’aquests documents han d’anar a càrrec del venedor.


Escriptura pública de compravenda
A fi d’inscriure l’adquisició en el Registre de la Propietat, i que tingui efectes per a tercers, cal signar l’escriptura pública de compravenda davant notari, qui, mitjançant la seva intervenció, atorga plena validesa jurídica a la compravenda i en comprova la legalitat.


És responsabilitat seva comprovar que l’habitatge es transmet lliure de càrregues i gravàmens.


A tenir en compte


Pel que fa a l’obra nova:
• Si es donen quantitats a compte del preu abans del lliurament de les claus, i mentre s’està acabant l’obra, s’hauran de dipositar en un compte especial i estaran avalades per una entitat financera.
• És nul·la la clàusula que obliga el comprador a subrogar el préstec hipotecari del promotor. La cancel·lació del préstec del promotor, l’ha de pagar ell mateix.
• Fixeu en el contracte una data de finalització de l’obra o de lliurament de les claus i una clàusula de penalització en cas d’incompliment.

 

Tornar